Locador e locatário: quem é quem em um contrato de aluguel?
Os contratos de aluguel estão presentes na vida de uma parcela expressiva da população brasileira, uma vez que essas pessoas moram de aluguel ou alugam seus imóveis para terceiros.
Diante disso, é essencial que ambas as partes saibam quais são seus direitos e deveres como locador e locatário, e demais itens importantes especificados na Lei do Inquilino, a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a eles pertinentes, para tomar as decisões mais inteligentes e estratégicas possíveis no processo de contratação ou oferta de aluguel.
O que é locador e locatário?
Há duas principais figuras em um contrato de aluguel, as quais são o locador e o locatário:
Locador: Qualquer pessoa que disponibiliza um imóvel para aluguel de terceiros, caso possua a propriedade do mesmo.
Locatário: Qualquer pessoa que utiliza um imóvel de terceiros para morar ou para fins comerciais, em troca de um pagamento mensal acordado entre as partes.
A relação entre o locador e o locatário é definida pelo contrato de aluguel firmado entre as partes e pelas cláusulas da Lei do Inquilino (Lei 8.245/1991), a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a eles pertinentes.
Quais são os direitos e deveres dos locadores e locatários?
Os direitos e deveres dos locatários e locadores estão especificados na Lei do Inquilino.
Locador: O principal direito do locador é a possibilidade de oferecer um imóvel que está registrado em seu nome – portanto é de sua propriedade – a terceiros que desejam alugar um imóvel. Enquanto, seus principais deveres englobam entregar o imóvel em perfeitas condições de habitação e funcionamento, além de garantir tranquilidade e segurança ao locatário durante o tempo de locação.
Locatário: O principal direito do locatário é usufruir do imóvel conforme condições estabelecidas no contrato assinado pelas partes e enquanto o aluguel estiver sendo pago mensalmente. Em contrapartida, seus deveres abrangem entregar o imóvel no mesmo estado que o recebeu, informar o locador imediatamente quando surgir algum dano ou defeito provocados por terceiros, reparar danos ou defeitos provocados por si mesmo, não modificar a forma ou externa interna do imóvel sem consentimento do locador, permitir as vistorias sugeridas pelo locador, cumprir integralmente a convenção de condomínio e regulamentos internos, e demais itens especificados no Art. 23 da Lei do Inquilino (Lei 8.245/1991).
Locador e locatário – Quais são as despesas que cada parte deve quitar?
Os contratos de aluguel e a devida utilização do imóvel abrangem algumas despesas extras que devem ser pagas pelo locador ou pelo locatário.
Uma vez que a responsabilidade de quitação da despesa em questão pode ficar um tanto quanto ambígua, separamos as obrigações financeiras de ambas as partes para não restar dúvidas:
Locador: O locador deve zelar pelo cumprimento do contrato de aluguel e quitar com algumas despesas essenciais ao funcionamento do imóvel, os quais são: taxas de administração imobiliária, seguro incêndio do imóvel, despesas extraordinárias do condomínio, os quais, por sua vez, englobam problemas estruturais do edifício, vazamentos, reformas, pinturas de fachada, troca de equipamentos, e demais itens especificados no Art. 22 da Lei do Inquilino (Lei 8.245/1991).
Locatário: O locatário deve pagar o aluguel conforme valor e condições acordadas em contrato, acrescidas de algumas despesas ordinárias do condomínio, como conservação das instalações comuns, manutenção das instalações hidráulicas e elétricas as áreas comuns, e demais itens especificados no Art. 23 da Lei do Inquilino (Lei 8.245/1991).
Locador e locatário – Qual a necessidade de fazer um contrato de aluguel?
Muitos aluguéis são acordados informalmente e por contratos realizados apenas no âmbito das palavras, em decorrência das partes serem “conhecidas” ou até mesmo parentes, ou por acharem mais fácil e menos burocrático realizar o aluguel dessa forma.
No entanto, sabemos que a relação entre locador e locatário pode acabar em conflitos caso os direitos e deveres de ambas as partes não estiverem explicadas de forma clara em um contrato de cunho oficial e legal. Além disso, é no contrato que estará especificado os demais itens acordados entre as partes, como valor do aluguel, condições atuais do imóvel, a modalidade da garantia locatícia, entre outros itens essenciais ao bom relacionamento entre locador e locatário.
Diante disso, é extremamente aconselhável que o contrato seja elaborado por um profissional do mercado, seja corretor ou imobiliária, em razão para sua expertise e experiência. Com isso, evita-se maiores problemas no futuro no que tange direitos e deveres na locação, além de discussões jurídicas.
Locador e locatário – Com quanto tempo de inadimplência o locador pode solicitar a desocupação do imóvel?
Após a assinatura do contrato e início do prazo de moradia, o locatário passa a ter a posse do imóvel. Então, em casos de inadimplência, o locador precisa entrar com uma ação de despejo para reintegrar sua devida posse.
O prazo de inadimplência necessário para o despejo depende do acordo firmado entre as partes, uma vez que não está especificado de forma clara nas legislações vigentes.
Além disso, quando o contrato é intermediado por um corretor ou imobiliária, uma possível inadimplência e despejo são tramitadas com mais facilidade e imparcialidade.
Locador e locatário – Término do contrato e entrega de chaves
No final do período de uso determinado no contrato, o locatário possui duas opções: ou renovar o contrato, com o consentimento do locador, ou sair do imóvel.
No segundo caso, é obrigatório que o imóvel esteja nas mesmas condições as quais o locatário o encontrou no início da vigência do contrato.
Para oficializar quais são essas condições – tanto estruturais, quanto estéticas –, é aconselhável realizar antes da entrada do locatário uma vistoria que contenha provas fotográficas e escritas e que seja assinado por um responsável técnico, como um engenheiro.
Além disso, o locatário deve avisar sua saída com 30 dias de antecedência, pintar as paredes e tetos com suas devidas cores originais, cancelar as contas mensais – como TV, luz, água, gás, etc –, entre outras formalidades.
Locador e locatário – Como funciona a rescisão do contrato de aluguel?
O contrato pode ser rescindido a qualquer momento por ambas as partes.
Caso a rescisão seja solicitada pelo locatário antes de completar 12 meses de contrato, será necessário pagar uma multa proporcional aos meses de aluguel cumpridos.
Caso a rescisão seja solicitada pelo locador, é necessário que alguma dessas situações tenha ocorrido para ser considerado um pedido legal:
– Acordo amigável entre as partes.
– Infrações por parte do locatário.
– Inadimplência do locatário.
– Necessidade de reparação urgente, determinada pelo Poder Público.
– Para uso próprio do locatário, caso o contrato tenha ultrapassado 5 anos ininterruptos.
– Em ambos os casos, é necessário solicitar a rescisão com no mínimo 30 dias de antecedência.
A relação entre locador e locatário deve ser amigável e para evitar discordâncias, reforçamos a importância de que ambas as partes estejam cientes de seus direitos e deveres, além de deixar todos os pontos essenciais ao bom uso do imóvel explicados de forma clara no contrato de aluguel.
O mercado imobiliário consegue oferecer inúmeras oportunidades para todos, desde os que desejam alugar um imóvel por um preço acessível e em localizações ótimas, até para quem deseja adquirir um imóvel e lucrar com ele por meio de sua rentabilização mensal ou valorização no decorrer dos anos.
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